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营改增5月1日实施 二手房增值越多缴税可能越多

2016-3-22来源:华龙网

    国务院常务会议日前明确,自今年5月1日起,全面推开营业税改征增值税试点。此次试点将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开,建筑业、官网业适用11%税率,金融业、生活服务业适用6%税率。并将首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。

    营改增后,征税额度或有不同

    对普通市民来说,买二手房是家庭最重要的支出。“营改增”后又有什么区别呢?

    据了解,目前营业税政策下,在重庆,所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年),对外销售均免征营业税;如没满2年,买卖时需缴纳5.5%的营业税。

    假设李女士在去年购买了1套价值70万元的住房,并在今年以100万元的价格卖出去了。按照营业税征收的话,李女士需缴纳100万5.5%=5.5万元。如果是在“营改增”后,增值税=销项税额—进项税额,这个时候的进项税额是70万11%=7.7万,销项税额为100万11%=11万元。这样增值税是3.3万元,比营业税要少。

    当然,如果李女士买的住房从70万元增值到200万元,那么她缴纳的营业税是11万元。如果是增值税需要缴纳14.3万元,则比营业税要高。

    也就是说,如果房屋增值较高,那么改为增值税后征收的数额可能比营业税高。

    如何减免增值税?或许依旧看年限

    市民关注的另一问题是如何减免增值税。

    尽管目前尚无正式政策出台,但大部分业内专家都认为,满2年的优惠政策大概会延续。

    增值税还有一个特点是税前抵扣,也带来一些问题。例如李女士70万元购买住房后,花了20万元进行装修,那么装修所花费的20万元是否需要计入免税额中呢?

    对楼市影响或许有限

    重庆的房价增值幅度一直比较平稳,营改增后按照增量计税的方法,需缴纳的税费不会太多。再加上仍然可能会延续满2年的优惠政策,因此影响不会太大。

    但对买卖双方来说,都有一些忧虑情绪。“虽然我卖房子都是收净价,税费其实是买家在付。但价格太高,买家可能会选择别的房子。我还在犹豫到底要不要现在出手。”在新溉路上有一套套内110平方米的房子待售的段先生很犹豫。因为该套房屋购买得较早,现在的价格相比买入的价格,高出了很大一截。如果不能延续满2年的优惠政策,就需要多缴纳一笔税费,对买卖双方来说,都不划算。

    钢运房产销售顾问邓莉说,最近一个月来接到的咨询电话大大增加,“一天几十个电话,大多是买家打来的,想要在5月之前购买。就是害怕政策更改后,会多支出一笔费用。”

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